李庚南：如何看待疫情之下楼市调控的松与紧-鼎读财经

目前各级政府部门围绕防控疫情出台的政策，除了对防疫重要应急物资生产、受疫情影响的社会民生领域的保障措施外，针对企业的各项政策，更多地凸显了对企业短期流动性风险及复工复产的重视，核心则是保就业、稳增长和防风险。

　　楼市是敏感的，敏感如枝头的树叶，每一阵风过，都有它的声音。但凡央行降息、降准，或者通过各种货币工具向市场释放流动性，市场都会习惯性地、眼光齐刷刷投向房地产。似乎每一次市场流动性的释放，都直接利好楼市，但最后又似乎都没它啥事。这或是持续调控下楼市的常态。

　　然而，从天而降的新冠病毒疫情打破了既有的节奏与格局，让市场在非常时期看见了楼市新的玄机。调控趋向放松，还是将一如既往？这无疑牵动着楼市的神经。

　　2月21日，央行在2020年金融市场工作电视电话会议上，再次强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续‘因城施策’落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。”这与此前财政部、统计局、央行等多部门关于“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的密集发声形成了强烈呼应，表明了宏观决策层在房地产调控方面高度一致、一以贯之的态度。而就在此前数日，全国已有23个省、市先后出台了房地产“定向放松”政策，内容涉及土地出让、预售条件、开竣工、公积金及地产融资等。

　　可见，宏观决策层密集重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，既表明了保持房地产金融政策连续性、稳定楼市预期的决心，也是对当前市场异动的关注与回应。

　　如何看待各地出台的房地产“定向放松”政策？这些政策会否形成同频共振？

　　显然，这些政策的出台是在“一城一策”框架下，地方政府因应疫情对房地产的冲击、防范房地产企业流动性困境、助力房地产企业渡过难关的非常时期的非常之策。

　　总体看，目前地方政府针对房地产开发企业出台的相关扶持政策应该是有限的“松绑”，主要针对受疫情影响不能正常开工、销售、拿地等房地产企业，旨在防止房地产行业自身运行困境叠加疫情冲击后的“失血”风险。由于这些政策仅涉及供给端，因此不会对房地产市场供需形成明显扰动，不会动摇“房住不炒”的定位，不代表调控的真正放松，更不会损害房地产调控的长期导向。而且，这些政策与中央“统筹做好疫情防控和经济社会发展工作”的导向是并行不悖的，也是推动国家层面的各项政策落地的具体举措。

　　值得关注的是，对于各地出现的房地产“定向放松”趋向，一种很草根的情绪是，房地产会不会搭政策“便车”？好处会不会又流向房地产？这种情绪无形中对各部门出台稳经济、化解企业风险等政策形成一定扰动，使其投鼠忌器，担心触碰“房住不炒”的底线。这无疑不利于控疫情与稳经济两大战役的整体推进。这方面，我认为有一些认识上的误区需要澄清。

　　其一：房地产企业也是企业

　　从逻辑上，房地产业自然也在政策救助扶持之列。疫情之下，房地产业作为全产业链的核心一环，自然也面临与其他企业同样的冲击，从建筑施工到商品房销售，到房屋中介、租赁等与房地产相关的领域、环节无不深受其影响，资金回笼受阻，资金压力凸显，行业潜在风险正逐渐显现。作为平等的纳税企业，房企同样需要非常时期的政策扶持，需要政府帮助其企渡过难关。除了有明确适用对象的、专项性扶持政策外，在一般性、普适性的融资、税费减免等方面，应让房企在依法合规基础上享受与其他企业相同的待遇。

　　其二：稳房地产≠放松调控

　　保持房地产行业“三稳”本就是房地产行业调控的长效机制。而2019年以来的运行情况表明，稳房地产的压力正在增大：房地产投资增速总体呈减缓态势，新开工面积增速同比回落8.7个百分点，土地购置面积同比下降11.4%，商品房销售面积同比负增长0.1%；房价总体已步入下行通道，同时住宅库存整体上升，楼市呈现“供大于求”的态势。

　　尤为凸显的是，房地产企业特别是中小房企本资金链风险逐渐显露，受疫情影响，房企短期销售、施工等环节瞬间“休克”，难以通过销售维持流，势必以更高成本发债偿还债务，导致债务风险增大。wind数据显示，2020年国内房企将进入偿债高峰期，包括海外债券在内的债券偿还总规模高达7493.9亿元。

　　而房企债务风险的另一端是金融风险。目前，房地产行业贷款占全部贷款近1/3，尚不包括大量以房地产为抵押物的贷款（住房按揭贷款除外）。房地产企业的流动性风险将直接威胁银行体系信贷资产的安全，或诱发系统性风险。可见，疫情之下，稳房地产已成为一个不能回避的问题。

　　需清楚，稳房地产与保持房地产调控政策的持续性并不矛盾。我们不能把合理支持房地产业平稳发展的政策视为对房地产调控的放松，——这是在遵循“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”原则下，应对疫情，稳定经济、促进就业、保障民生的相机抉择政策手段。

　　其三：发展房地产≠以房地产刺激经济

　　房地产行业对整体经济的意义是毋庸置疑的。无论是保就业还是稳增长，就单个行业而言，房地产业都具有举足轻重的作用。在就业方面，按2018年末的数据，仅非私营单位的房地产企业就业人数就达466万人，与房地产业密切相关的建筑业更是达2710万人；在稳增长方面，2019年广义房地产对GDP的贡献率达14.66%，房地产投资对全社会固定资产投资的贡献率达42.2%。实际上，在对经济增长的贡献中，房地产业通过拉动上下游其他产业投资、居民消费等对经济增长的贡献甚至远大于其自身对经济增长的贡献。可以说，房地产业在拉动经济发展中发挥了拉动投资、消费的双重功能。

　　但是，房地产业对整体经济增长的推动是一回事，以房地产刺激经济又是另外一回事。不能以客观结果来推断发展房地产的目的。关键是，既然我们在导向上明确了“不把房地产作为刺激短期经济的工具”，那么在实操中就应努力配合这种导向，淡化房地产的特殊角色，还房地产以本来面目，真正把房地产视同其他行业同等对待，逐步消除房地产与其他行业的差异化。要按照房地产市场运行的规律和周期性特点，适时适度进行调控；而不是把房地产业作为宏观调控的工具。否则我们或要陷入一种可怕的重复。

　　我们需要做的是，一方面通过推动产业结构的调整，逐步降低经济对房地产的依赖性，另一方面通过财政体制的改革逐步降低地方政府对土地财政的依赖性。这就需要我们理性研判稳房地产业与稳经济的关系，既保持定力，又不因噎废食。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)